투자용 부동산 임장의 딜레마
미드텀 렌트를 본격적으로 알아보기 시작하면서 내가 아는 집 주변 지역들부터 둘러보기 시작했다.
그런데 투자용 집을 임장하면서 딜레마에 빠지기 시작했다.
투자용이면 투자용의 집을 보면 된다.
즉, 렌트가 잘 나갈지를 보면 되는 것이다.
그런데 자꾸 내가 살 집을 기준으로 집을 보게 된다.
임장 가서 집이 좋다가도 숫자를 돌려보면 답이 안 나오는 집이다.
조용하고 학군도 어느 정도 받쳐주고 통근이 나쁘지 않은 동네는 투자용으로 사기에 버겁다.
그런 집은 대부분 케플(Cashflow)이 안 나오고 길게 가지고 가면서 buy & Hold 해야 하는 건데
그러려면 케플 마이너스 나는 부분을 Appreciation (상승률)이 커버가 되어야 한다.
아무튼 임장을 다닌 지 거의 6개월 만에 내가 깨달은 것은,
투자용 부동산은 내 투자금이 최소면서 (다운페이 20%)
케플이 나고 약간의 Appreciation(상승률)이 나오는 지역이어야 한다.
그래서 리스크가 최소화되려면 어떻게 해야 되는지를 고민하고 찾고 또 고민했다.
그렇게 찾아낸 사실은
현재 나와 남편이 거주용으로 살고 있는 집이 Appreciation 도 기대할 수 있고,
학군도 어느 정도 받쳐주며, (유치원~초등까지 우수. 중-고등학교 점수 10점 만점에 8점)
멘하탄 통근 또한 아주 용이해서,미드텀으로 성공적으로 돌릴 수 있다면 케플을 기대할 수 있는 숫자가 나왔다.
리스크 최소화
거기까지는 좋은데, 그럼 거주용 집을 렌탈로 돌리면 우리 부부가 살 집을 렌트든 매매로든 찾아야 한다.
나와 남편은 리스크를 조금이라도 줄여보기 위해 우선 렌트로 살기로 마음먹었다.
그리고 미드텀 사업이 어느 정도 안정이 되면 다시 매매로 거주용을 찾기로 결정했다.
또한 미드텀이 처음부터 좋은 세입자를 내 스케줄에 맞게 나타나는 것이 쉽지 않을 것으로 생각하고
미드텀 사업에 얼마나 투자가능할지 계산기를 두드려 보았다.
즉, 공실률, 수요의 편차, 관리 비용 등.
이 사업에 얼마까지 투자를 할 수 있을지를 봐야 한다.
우리는 $2만 불 (약 3천만 원 안 되는 금액)까지 투자해 볼 것으로 상한선을 정했다.
그리고 안되면 바로 롱텀으로 돌리던, 우리가 다시 거주용으로 이사를 들어가던 결정하기로 했다.
